--- title: DPH pri kúpe parkovacieho miesta od developera: prečo cena nemusí byť konečná description: DPH pri kúpe parkovacieho miesta od developera môže navýšiť cenu o tisíce eur. Zistite, kedy sa účtuje 20 % DPH, kedy je predaj oslobodený a ako si zabezpečiť konečnú cenu. url: https://parking.sk/clanky/dph-pri-kupe-parkovacieho-miesta-od-developera datePublished: 2026-08-20T18:00:06+02:00 dateModified: 2026-08-20T18:02:07+02:00 language: sk-SK --- # DPH pri kúpe parkovacieho miesta od developera: prečo cena nemusí byť konečná ![DPH pri kúpe parkovacieho miesta od developera: prečo cena nemusí byť konečná](/images/clanky/dph-pri-kupe-parkovacieho-miesta-od-developera/hero.png) DPH pri kúpe parkovacieho miesta od developera znamená, že cena uvedená v cenníku projektu nemusí byť konečná — štandardná 20 % sadzba DPH môže navýšiť sumu o tisíce eur. Napríklad parkovacie miesto za 14 000 € bez DPH stojí v skutočnosti 17 220 € s DPH, čo je rozdiel 3 220 €. V tomto článku sa dozviete, kedy developer účtuje DPH, kedy je predaj oslobodený, aký je rozdiel pre firmu a pre občana a ako si v zmluve zabezpečiť konečnú cenu. Ak riešite kúpu parkovacieho miesta spolu s bytom, zistite najskôr, [čo právne nadobúdate pri kúpe parkovacieho miesta s bytom](https://parking.sk/clanky/kupujete-parkovacie-miesto-s-bytom-najprv-zistite-co-pravne-nadobudate). ## Zhrnutie - **Developer účtuje 20 % DPH** pri predaji parkovacieho miesta v novostavbe (do 5 rokov od kolaudácie). - **Cena „bez DPH"** je bežná prax v cenníkoch developerov — konečná suma je vyššia. - **Po 5 rokoch od kolaudácie** môže byť predaj parkovacieho miesta od DPH oslobodený (§ 38 ods. 1 zákona o DPH). - **Firma si DPH odpočíta**, fyzická osoba (nepodnikateľ) nie — pre ňu je DPH definitívny náklad. - **Prenájom parkovacieho miesta** podlieha DPH vždy, na rozdiel od prenájmu bytu. - **V zmluve musí byť jasne uvedené**, či je cena s DPH alebo bez DPH. - **Vždy si overte konečnú cenu** ešte pred podpisom zmluvy. ![DPH pri kúpe parkovacieho miesta od developera: prečo cena nemusí byť konečná — širší kontext](/images/clanky/dph-pri-kupe-parkovacieho-miesta-od-developera/inline-1.png) ## Checklist: Ako sa vyhnúť prekvapeniu s DPH - Overte, či developer uvádza cenu s DPH alebo bez DPH - Zistite, kedy bola stavba skolaudovaná (do 5 rokov = DPH sa účtuje) - Skontrolujte, či je developer platiteľom DPH - Ak kupujete na firmu, overte si nárok na odpočet DPH - Vyžiadajte si písomnú kalkuláciu konečnej ceny vrátane DPH - Prečítajte si v zmluve ustanovenie o DPH a podmienkach zmeny ceny - Porovnajte cenu s ponukami „starších" parkovacích miest (po 5 rokoch — potenciálne bez DPH) - Pripočítajte k cene aj katastrálny poplatok: 66 € (papierovo) alebo 33 € (elektronicky) - Pri prenájme počítajte s tým, že DPH sa účtuje vždy (aj na parkovacie miesto) - V prípade pochybností konzultujte s daňovým poradcom ## Prečo developer uvádza cenu parkovacieho miesta bez DPH? Developeri v cenníkoch novostavieb štandardne uvádzajú ceny **bez DPH**. Dôvod je jednoduchý: veľká časť ich klientov sú firmy, ktoré si DPH odpočítajú, a cena bez DPH je pre nich relevantnejšia. Pozrite si [ceny garáží v novostavbách v roku 2026](https://parking.sk/clanky/garaz-v-novostavbe-luxus-alebo-nutnost-ceny-v-novych-projektoch-2026), aby ste mali prehľad o aktuálnych cenníkoch. Pre bežného kupujúceho — fyzickú osobu — to však znamená, že **konečná cena je o 20 % vyššia**. Konkrétny príklad z Košíc: [parkovacie miesto](https://parking.sk/clanky/parkovacie-miesto-na-predaj-kosice-ceny-lokality-rady) inzerované za 14 000 € bez DPH stojí v skutočnosti **17 220 € s DPH** — rozdiel predstavuje 3 220 €. Pre [aktuálny cenový prehľad parkovacích miest v Bratislave](https://parking.sk/clanky/kolko-stoji-parkovacie-miesto-v-bratislave-cenovy-prehlad) si pozrite samostatný článok. Rovnaký princíp platí aj pri prenájme. Parkovacie miesto v novostavbe ZWIRN na Paríčkovej ulici v Bratislave sa prenajíma za 130 €/mesiac **plus DPH**. Reálny mesačný náklad pre nepodnikateľa je teda 156 €. ## Kedy sa pri predaji parkovacieho miesta účtuje DPH 20 %? Podľa § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH platí jasné pravidlo: **dodanie stavby alebo časti stavby do 5 rokov od kolaudácie je zdaniteľné plnenie**. Podrobnosti nájdete v prehľade [oslobodených činností na stránke Finančnej správy SR](https://www.financnasprava.sk/sk/podnikatelia/dane/dan-z-pridanej-hodnoty/oslobodene-cinnosti). Parkovacie státie v bytovom dome sa považuje za **„časť stavby"** na účely DPH. Aktuálnu odbornú analýzu tejto problematiky ponúka článok o [predaji parkovacieho miesta z pohľadu DPH v roku 2025](https://www.uad.sk/33/predaj-parkovacieho-miesta-z-pohladu-dph-v-roku-2025-uniqueidmRRWSbk196FPkyDafLfWALZKDA4bYb1gZEZiEnOjVKE1jAvn1EzUEA/). To znamená: | Situácia | DPH režim | | --- | --- | | Novostavba (do 5 rokov od kolaudácie), developer je platiteľ DPH | **DPH 20 % sa účtuje** | | Stavba staršia ako 5 rokov od kolaudácie | **Oslobodenie od DPH je možné** (§ 38 ods. 1) | | Predávajúci nie je platiteľ DPH (napr. fyzická osoba) | **DPH sa neúčtuje** | Kľúčové je teda poznať **dátum kolaudácie** a **daňový status predávajúceho**. ## Je parkovacie miesto od developera s DPH alebo bez? Ako to zistiť Jednoznačnú odpoveď nájdete v **kúpnej zmluve** a v **cenníku projektu**. Tu sú tri kroky na overenie: 1. **Pozrite sa na cenník projektu** — hľadajte poznámku „cena bez DPH" alebo „+ DPH". Ak tam nie je, pýtajte sa písomne. 2. **Overte kolaudačný stav** — ak stavba ešte nebola skolaudovaná alebo bola skolaudovaná pred menej ako 5 rokmi, DPH sa takmer určite účtuje. 3. **Skontrolujte IČ DPH developera** — na stránke Finančnej správy SR si viete overiť, či je developer registrovaný ako platiteľ DPH. Ak áno a stavba je „nová", DPH sa účtuje. Zmluva pri kúpe parkovacieho miesta by mala jasne uvádzať, či je cena s DPH alebo bez DPH, a podmienky jej zmeny. Prečítajte si aj [sedem chýb pri kúpe parkovacieho miesta](https://parking.sk/clanky/sedem-chyb-pri-kupe-parkovacieho-miesta-ktore-odhalite-este-pred-rezervaciou), ktoré môžete odhaliť ešte pred rezerváciou. Praktický príklad, kedy je [parkovacie miesto z pohľadu DPH v praxi](https://www.danovecentrum.sk/priklad-z-praxe/najom-nehnutelnosti-a-parkovacie-miesto-z-pohladu-dph.htm) súčasťou bytu a kedy samostatným plnením, nájdete na portáli Daňové centrum. ![DPH pri kúpe parkovacieho miesta od developera: prečo cena nemusí byť konečná — detail](/images/clanky/dph-pri-kupe-parkovacieho-miesta-od-developera/inline-2.png) ## Kúpa na firmu vs. kúpa ako občan: zásadný rozdiel v DPH Pre **firmu** (platiteľa DPH), ktorá parkovacie miesto využíva na podnikanie, je DPH **odpočítateľná položka**. Firma zaplatí 20 % DPH, ale následne si ju odpočíta v daňovom priznaní. DPH je pre ňu len dočasný cash-flow náklad, nie definitívny výdavok. Podrobné [podmienky odpočtu DPH pri kúpe nehnuteľnosti](https://www.podnikajte.sk/dan-z-pridanej-hodnoty/odpocet-dph-pri-kupe-nehnutelnosti) vysvetľuje portál Podnikajte.sk. Viaceré inzeráty na Parking.sk túto výhodu zdôrazňujú — napríklad pri predaji vonkajšieho parkovacieho miesta v projekte Jegeho Alej 4 za 28 500 € je uvedená „možnosť odpočtu DPH pri kúpe na firmu". Pre **fyzickú osobu** (nepodnikateľa) je DPH **definitívny náklad**. Žiadny odpočet nie je možný. Preto je pri porovnávaní ponúk kľúčové porovnávať vždy **ceny s DPH**. Vedieť, [ako vyjednávať cenu parkovacieho miesta](https://parking.sk/clanky/ako-vyjednavat-cenu-parkovacieho-miesta-bez-prazdnych-argumentov), vám môže pomôcť znížiť konečnú sumu. ## Prečo je prenájom parkovacieho miesta vždy s DPH (na rozdiel od bytu)? Toto je jeden z najčastejších omylov. Ľudia predpokladajú, že ak je nájom bytu oslobodený od DPH, bude oslobodený aj nájom garáže či parkovacieho miesta. **Nie je.** Finančná správa SR jasne uvádza: „Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel podlieha dani z pridanej hodnoty bez ohľadu na postavenie odberateľa služby." Celé stanovisko o [dodaní a nájme nehnuteľnosti podľa Finančnej správy SR](https://podpora.financnasprava.sk/585862-Dodanie-a-n%C3%A1jom-nehnute%C4%BEnosti) si môžete prečítať na oficiálnom portáli. Parkovacie priestory a miesta sú **výslovnou výnimkou** zo všeobecného oslobodenia nájmu nehnuteľnosti od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Viac o tejto téme nájdete v článku o [DPH pri prenájme parkovacieho miesta občanom firme](https://parking.sk/clanky/ked-parkovacie-miesto-prenajima-obcan-firme-zmluva-musi-vyriesit-pouzivatelov-fakturaciu-aj-dph). Praktický dopad: mesačný nájom 100 € bez DPH v [Petržalke](https://parking.sk/clanky/prenajom-parkovacieho-miesta-petrzalka-ceny-dostupnost-tipy) vychádza na približne **123 € s DPH**. Ak prenajímateľ dosiahne obrat nad 50 000 € ročne, je povinný sa registrovať za platiteľa DPH do 5 pracovných dní. Pri obratu nad 62 500 € sa platiteľom stáva okamžite v deň prekročenia obratu. Podrobnosti o registrácii a ďalších povinnostiach nájdete v článku o [daňových povinnostiach pri prenájme garáže](https://parking.sk/clanky/prenajimate-garaz-danove-povinnosti-sa-zacinaju-skor-nez-pri-danovom-priznani). Užitočný prehľad o investičnom majetku a úprave odpočítanej DPH ponúka aj materiál SOHK o [manažmente nehnuteľností z pohľadu DPH](https://www.sohk.sk/download/eventDocuments/SHOK_Mana%C5%BEement%20nehnute%C4%BEnosti%20z%20poh%C4%BEadu%20DPH_webinar.pdf). ## Kedy je predaj parkovacieho miesta od DPH oslobodený? Oslobodenie od DPH pri predaji parkovacieho miesta je možné podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, ak sú splnené **dve podmienky súčasne**: 1. Od kolaudácie (alebo začatia prvého užívania) uplynulo **viac ako 5 rokov**. 2. Predávajúci sa **nerozhodne zdaňovať** dobrovoľne (platiteľ DPH má túto možnosť). To znamená, že ak kupujete parkovacie miesto od **druhého vlastníka** v projekte staršom ako 5 rokov, cena by mala byť **bez DPH**. Toto je zásadný cenový rozdiel oproti kúpe priamo od developera v novostavbe. Podľa odborných materiálov sa parkovacie státie v bytovom dome zvyčajne posudzuje ako „časť stavby" a aplikuje sa rovnaký režim ako na byt či garáž v tom istom dome. Viac o tom, [na čo si dať pozor pri kúpe parkovacieho miesta na predaj](https://parking.sk/clanky/parkovacie-miesto-na-predaj-kde-kupit-a-na-co-si-dat-pozor), nájdete v našom sprievodcovi. ## Ako si v zmluve s developerom zabezpečiť konečnú cenu 1. **Vyžiadajte si písomnú ponuku s cenou vrátane DPH** — nestačí ústny prísľub. 2. **Skontrolujte, či zmluva obsahuje klauzulu o DPH** — mala by uvádzať základ dane, sadzbu DPH a celkovú sumu. 3. **Overte, či zmluva neobsahuje „cena sa môže zmeniť"** — niektoré zmluvy obsahujú klauzulu o zmene DPH sadzby; v takom prípade sa konečná cena môže meniť. 4. **Požiadajte o faktúru s vyčíslenou DPH** — ak kupujete na firmu, budete ju potrebovať na odpočet. 5. **Konzultujte s daňovým poradcom** — najmä pri vyššej hodnote transakcie alebo pri kombinácii byt + garáž + parkovacie miesto. Prečítajte si aj [právne rady pri kúpe a prenájme garáže](https://parking.sk/clanky/pravne-rady-kupa-prenajom-garaze-zmluvy-dane-povinnosti), kde nájdete komplexný prehľad zmluvných náležitostí. ![DPH pri kúpe parkovacieho miesta od developera: prečo cena nemusí byť konečná — záver](/images/clanky/dph-pri-kupe-parkovacieho-miesta-od-developera/inline-3.png) ## Parking.sk tip Hľadáte parkovacie miesto na kúpu alebo prenájom? Na portáli [Parking.sk](https://parking.sk) nájdete ponuky predaja aj prenájmu parkovacích miest a garáží z celého Slovenska — vrátane [Bratislavy](https://parking.sk/parkovanie-v-bratislave), Košíc, Trenčína a ďalších miest. Prezrite si aktuálne [garáže a parkovacie miesta na predaj](https://parking.sk/garaz-na-predaj). Portál ponúka predaj, dlhodobý prenájom (nad 30 dní) aj krátkodobý prenájom (do 30 dní). Pri každom inzeráte si overte, či je cena uvedená s DPH alebo bez — a porovnajte ponuky, aby ste vedeli, koľko naozaj zaplatíte. ## Aktuálne ponuky parkovania a garáží https://parking.sk/vyhladavanie?region=&sirka=48.1485965&dlzka=17.1077477&z=12&type%5B%5D=sale&type%5B%5D=long&type%5B%5D=short ## Často kladené otázky ### Je parkovacie miesto od developera vždy s DPH? Ak je developer platiteľom DPH a stavba bola skolaudovaná pred menej ako 5 rokmi, DPH 20 % sa účtuje takmer vždy. Výnimkou je situácia, keď developer nie je platiteľ DPH, čo je však v praxi zriedkavé. Vždy si overte v kúpnej zmluve, či je cena uvedená s DPH alebo bez. ### Koľko navyše zaplatím kvôli DPH pri kúpe parkovacieho miesta? Pri štandardnej sadzbe 20 % a cene 14 000 € bez DPH zaplatíte navyše 2 800 €, čiže celkovo 16 800 €. V praxi sa uvádzajú príklady, kde rozdiel dosahuje 3 220 € (pri 14 000 € → 17 220 € s DPH). Presná suma závisí od základu dane uvedeného v zmluve. ### Môže si firma odpočítať DPH z kúpy parkovacieho miesta? Áno, ak je firma platiteľom DPH a parkovacie miesto využíva na podnikanie, má nárok na odpočet DPH. DPH je pre ňu len dočasný cash-flow náklad. Viaceré inzeráty na Parking.sk túto možnosť uvádzajú, napríklad „možnosť odpočtu DPH pri kúpe na firmu". ### Prečo je prenájom parkovacieho miesta s DPH, ale prenájom bytu nie? Zákon o DPH výslovne vylučuje parkovacie priestory z oslobodenia nájmu nehnuteľností. Finančná správa SR uvádza, že nájom miest na parkovanie vozidiel podlieha DPH bez ohľadu na postavenie nájomcu. Ide o výnimku podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. ### Kedy je predaj parkovacieho miesta od DPH oslobodený? Oslobodenie je možné, ak od kolaudácie stavby uplynulo viac ako 5 rokov a predávajúci sa nerozhodne dobrovoľne zdaňovať. V praxi to znamená, že pri kúpe „z druhej ruky" v staršom projekte môžete ušetriť 20 % oproti novostavbe. ### Aký katastrálny poplatok zaplatím pri kúpe garáže? Katastrálny poplatok za vklad vlastníckeho práva je 66 € pri papierovom podaní alebo 33 € pri elektronickom podaní. Tento poplatok je nad rámec kúpnej ceny a DPH. ### Kedy sa prenajímateľ garáže musí registrovať za platiteľa DPH? Povinná registrácia nastáva pri dosiahnutí obratu 50 000 € za kalendárny rok — lehota je do 5 pracovných dní. Pri prekročení 62 500 € v prebiehajúcom roku sa prenajímateľ stáva platiteľom DPH okamžite v deň prekročenia.