---
title: Fond opráv a správcovské poplatky za garážové státie: Koľko naozaj zaplatíte mesačne
description: Fond opráv za garáž, správcovský poplatok za parkovacie miesto a ďalšie mesačné náklady. Orientačné sadzby, tabuľky, checklist a vplyv na výnos z investície.
url: https://parking.sk/clanky/fond-oprav-a-spravcovske-poplatky-za-garazove-statie
datePublished: 2026-08-18T20:00:04+02:00
dateModified: 2026-08-18T20:02:11+02:00
language: sk-SK
---

# Fond opráv a správcovské poplatky za garážové státie: Koľko naozaj zaplatíte mesačne

![Fond opráv a správcovské poplatky za garážové státie](/images/clanky/fond-oprav-a-spravcovske-poplatky-za-garazove-statie/hero.png)

Fond opráv za garážové státie je povinný mesačný príspevok, ktorý platí každý vlastník garáže alebo parkovacieho miesta v bytovom dome — rovnako ako vlastník bytu. Spolu so správcovským poplatkom tvorí náklad, ktorý môže dosiahnuť desiatky eur mesačne, a [vysoký fond opráv dokáže výrazne znížiť výnos z garáže](https://parking.sk/clanky/garaz-ako-investicia-vynos-pokazi-prazdny-mesiac-aj-vysoky-fond-oprav). V tomto článku sa dozviete, ako sa fond počíta, koľko reálne zaplatíte a na čo si dať pozor pri kúpe či prenájme garážového státia.

## TL;DR

- Garáž v bytovom dome je nebytový priestor — vlastník má rovnaké povinnosti ako vlastník bytu vrátane platby do fondu opráv.
- Výšku preddavku do fondu opráv schvaľujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov.
- Orientačná sadzba fondu opráv sa pohybuje okolo 0,59–0,70 €/m² mesačne; pri garáži 25 m² to je približne 15–17,50 €/mesiac.
- Správcovský poplatok za parkovacie miesto je typicky 1,50–3,00 € mesačne (bez DPH).
- Nadobúdacia cena garáže nemá vplyv na výšku príspevku do fondu.
- Pre garáže môže byť schválená nižšia sadzba fondu opráv než pre byty — zákon to umožňuje.
- Fond opráv a správcovská odmena sú dve odlišné kategórie nákladov — netreba ich zamieňať.

![Fond opráv a správcovské poplatky za garážové státie — širší kontext](/images/clanky/fond-oprav-a-spravcovske-poplatky-za-garazove-statie/inline-1.png)

## Checklist: Čo overiť pred kúpou garážového státia

- Zistite aktuálnu výšku preddavku do fondu opráv na m² pre nebytové priestory v dome.
- Overte, či vlastníci schválili rozdielnu sadzbu pre garáže a byty.
- Vyžiadajte si cenník správcovskej spoločnosti — konkrétne položku za parkovacie miesto/garáž.
- Skontrolujte plán opráv domu na najbližšie roky (plánované investície zvyšujú fond).
- Preverte, či existujú nedoplatky predchádzajúceho vlastníka na fonde opráv.
- Zistite ďalšie prevádzkové náklady (elektrina rampy, zimná údržba, opravy).
- Porovnajte celkové mesačné náklady s očakávaným nájmom alebo úžitkom z parkovania.
- Skontrolujte, kedy bolo posledné vyúčtovanie fondu (zákonný termín je do 31. mája).
- Overte spoluvlastnícky podiel garáže na spoločných častiach domu.
- Požiadajte správcu o potvrdenie o stave fondu opráv a záväzkov.

Ak kupujete garážové státie prvýkrát, prečítajte si aj [sedem chýb pri kúpe parkovacieho miesta](https://parking.sk/clanky/sedem-chyb-pri-kupe-parkovacieho-miesta-ktore-odhalite-este-pred-rezervaciou), ktoré môžete odhaliť ešte pred rezerváciou.

## Prečo vlastník garáže musí platiť do fondu opráv?

Garáž v bytovom dome je podľa zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov klasifikovaná ako **nebytový priestor**. Zákon nerobí rozdiely v právach a povinnostiach vlastníkov bytov a nebytových priestorov — vlastník garáže preto prispieva do fondu prevádzky, údržby a opráv rovnakým spôsobom ako vlastník bytu. Podrobný právny výklad ponúka [koľko platíme do fondu opráv za garáže](https://www.asb.sk/stavebnictvo/sprava-budov/kolko-platime-do-fondu-oprav-za-garaze) na portáli ASB.sk.

Dôležité je, že **nadobúdacia cena garáže ani bytu nemá vplyv na tvorbu fondu**. Argument „garáž stála viac než byt, preto by som mal platiť menej" nie je právne relevantný.

Prostriedky fondu sa používajú na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení a spoločných nebytových priestorov, ako aj na obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Zákonný rámec podrobne popisuje [použitie prostriedkov fondu prevádzky, údržby a opráv podľa MF SR](https://www.mfsr.sk/sk/ministerstvo/legislativa-majetkove-pravo/majetkove-pravo/vlastnictvo-bytov-nebytovych-priestorov/pouzitie-prostriedkov-fondu-prevadzky-udrzby-oprav.html).

Ak zvažujete kúpu, je dôležité vedieť, [čo právne nadobúdate pri kúpe parkovacieho miesta s bytom](https://parking.sk/clanky/kupujete-parkovacie-miesto-s-bytom-najprv-zistite-co-pravne-nadobudate) — právna forma vlastníctva (podiel vs. samostatný nebytový priestor) priamo ovplyvňuje výpočet príspevku do fondu opráv.

## Koľko sa platí do fondu opráv za garáž?

Výšku preddavkov do fondu opráv **určujú vlastníci nadpolovičnou väčšinou hlasov** všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Preddavky by mali byť stanovené na rok dopredu tak, aby pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu, opravy a obnovu. Viac o tom, [čo by mal vedieť každý vlastník bytu o fonde opráv](https://www.peniaze.sk/byvanie/10337-fond-prevadzky-udrzby-a-oprav-co-by-o-nom-mal-vediet-kazdy-vlastnik-bytu), nájdete na portáli Peniaze.sk.

### Orientačné sadzby fondu opráv

| Sadzba na m² | Garáž 17 m² | Garáž 25 m² | Garáž 32 m² |
| --- | --- | --- | --- |
| 0,59 €/m² | 10,03 € | 14,75 € | 18,88 € |
| 0,70 €/m² | 11,90 € | 17,50 € | 22,40 € |
| 10,00 €/m² (extrém) | 170 € | 250 € | 320 € |

Diskusná referenčná sadzba sa pohybuje okolo **0,7 €/m²** podlahovej plochy mesačne. Pri garáži o ploche 25 m² to predstavuje približne **17,50 € mesačne**.

V praxi sa však vyskytujú aj extrémne prípady — napríklad sadzba 10 €/m² mesačne pri garáži 17 m², čo by znamenalo príspevok **170 € mesačne**. Takáto výška je podľa odborníkov neprimeraná.

Pri [spoluvlastníctve garáže a predkupnom práve](https://parking.sk/clanky/spoluvlastnictvo-garaze-a-predkupne-pravo-kedy-nemozno-predat-podiel-potichu) sa výška príspevku odvíja od spoluvlastníckeho podielu, čo je ďalší faktor, ktorý treba zohľadniť.

### Môže byť pre garáže nižšia sadzba než pre byty?

Áno. Novela zákona (205/2014 Z. z.) stanovuje, že vlastníci sú povinní pri určení preddavkov **zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu** vlastníkmi nebytových priestorov a garáží.

V praxi to znamená, že ak vlastníci garáží nepoužívajú výťahy, schodiská ani iné spoločné zariadenia v rovnakej miere ako vlastníci bytov, môžu hlasovaním schváliť **nižšiu sadzbu za m² pre garáže**. Pre porovnanie s českou legislatívou pozrite [garáž v panelovom dome a príspevky do fondu opráv v ČR](https://www.portalobydleni.cz/ufaqs/garaz-v-panelovem-dome-a-prispevky-do-fondu-oprav/).

![Fond opráv a správcovské poplatky za garážové státie — detail](/images/clanky/fond-oprav-a-spravcovske-poplatky-za-garazove-statie/inline-2.png)

## Správcovský poplatok za parkovacie miesto v bytovke

Správcovský poplatok (odmena správcu) je **odlišná kategória nákladov** od fondu opráv. Fond slúži na budúce opravy a údržbu spoločných častí, zatiaľ čo správcovská odmena pokrýva administratívu a bežnú správu domu.

### Prehľad správcovských poplatkov za parkovacie miesto

| Správcovská spoločnosť | Poplatok bez DPH | Poplatok s DPH |
| --- | --- | --- |
| Moja správcovská | 1,46–2,93 € | 1,80–3,60 € |
| HomePro Správcovská | 1,50–3,00 € | 1,85–3,69 € |
| MS Správa | 1,50 € | — |

Pre porovnanie: správcovský poplatok za byt sa pohybuje od **6,50 do 30 € mesačne** (bez DPH) podľa správcu a rozsahu služieb. Poplatok za parkovacie miesto je teda výrazne nižší.

## Aké ďalšie mesačné poplatky za garážové státie existujú?

Okrem fondu opráv a správcovskej odmeny môžu vlastníci parkovacích miest v podzemnej garáži alebo na priľahlom pozemku platiť aj prevádzkové náklady. Konkrétny prípad z praxe ukazuje tieto ročné položky:

- **Zimná údržba parkoviska:** 35 € ročne
- **Elektrická energia rampy:** 36 € ročne
- **Opravy a údržba rampy:** 120 € ročne
- **Poplatok správcovi:** 24 € ročne

V prepočte na mesiac to predstavuje ďalších približne **18 € mesačne** nad rámec fondu opráv. Tieto náklady sa líšia dom od domu a závisia od technického vybavenia garáže.

## Ako fond opráv ovplyvňuje výnos z garážového státia ako investície?

Pre investorov je kľúčový **čistý výnos**, nie hrubý. Modelový príklad:

1. **Kúpna cena garáže:** 30 000 €
2. **Mesačný nájom:** 125 € (1 500 € ročne)
3. **Hrubý výnos:** približne 5 % (1 500 / 30 000)
4. **Jeden prázdny mesiac** znižuje hrubý výnos na približne 4,6 %
5. **Odpočítanie nákladov** (fond opráv ~17,50 €/mes., správa ~2 €/mes., ďalšie náklady, daň) ďalej znižuje čistý výnos

Pri mesačnom fonde opráv 17,50 € a správcovskom poplatku 2 € ide o **234 € ročne** len na týchto dvoch položkách, čo znižuje výnos o takmer **0,8 percentuálneho bodu**. Ak k tomu pripočítate prevádzkové náklady a daň, rozdiel medzi hrubým a čistým výnosom môže presiahnuť 1,5 percentuálneho bodu. Nezabudnite ani na [daňové povinnosti pri prenájme garáže](https://parking.sk/clanky/prenajimate-garaz-danove-povinnosti-sa-zacinaju-skor-nez-pri-danovom-priznani), ktoré ďalej znižujú čistý príjem.

Ak zvažujete [investíciu do garáže na prenájom](https://parking.sk/clanky/investicia-do-garaze-oplati-sa-kupit-garaz-na-prenajom), je nevyhnutné zahrnúť všetky tieto náklady do kalkulácie ešte pred kúpou. Zaujímavé je aj [porovnanie parkovacieho miesta a investičného bytu](https://parking.sk/clanky/parkovacie-miesto-verzus-investicny-byt-nizsi-vstup-neznamena-automaticky-vyssi-vynos), kde fond opráv hrá kľúčovú úlohu v rozdieloch výnosnosti.

## Ako postupovať pri overení a vyjednaní poplatkov (krok za krokom)

1. **Vyžiadajte si od správcu aktuálny cenník** — porovnajte odmenu za parkovacie miesto s trhovými rozpätiami (1,50–3,00 € bez DPH).
2. **Získajte zápisnicu z posledného hlasovania vlastníkov** — overte schválenú sadzbu fondu opráv na m² pre nebytové priestory.
3. **Skontrolujte plán opráv domu** — plánované investície (výťahy, fasáda, strecha) môžu viesť k zvýšeniu preddavkov.
4. **Porovnajte sadzbu fondu pre byty a garáže** — ak je rovnaká, zvážte iniciovanie hlasovania o zohľadnení miery využívania spoločných častí.
5. **Preverte nedoplatky predchádzajúceho vlastníka** — požiadajte správcu o potvrdenie o stave záväzkov.
6. **Vyžiadajte si posledné vyúčtovanie fondu** — správca ho musí vykonať najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka.
7. **Zapíšte si celkové mesačné náklady** — súčet fondu opráv, správcovskej odmeny a prevádzkových nákladov porovnajte s očakávaným výnosom alebo úžitkom.

Výšku fondu opráv a celkových nákladov je dobré porovnať aj medzi mestami — zistite, [kde môže garáž zarobiť najviac](https://parking.sk/clanky/kde-moze-garaz-zarobit-najviac-mesta-porovnavajte-podla-vynosu-nie-podla-lacnej-ceny).

## Na čo fond opráv použiť možno a na čo nie

**Zákonné účely fondu:**

- Prevádzka, údržba a opravy spoločných častí, zariadení a nebytových priestorov
- Obnova, modernizácia a rekonštrukcia domu
- Opravy balkónov, lodžií a terás, ktoré sú spoločnými časťami

**Čo z fondu hradiť nemožno:**

- Výstavbu nových garáží (nie je to prevádzka ani rekonštrukcia spoločných častí)
- Plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov (služby) — len prechodne, s povinnosťou vrátiť prostriedky

![Fond opráv a správcovské poplatky za garážové státie — záver](/images/clanky/fond-oprav-a-spravcovske-poplatky-za-garazove-statie/inline-3.png)

## Tip od Parking.sk

Pred kúpou alebo prenájmom garážového státia si vždy prepočítajte celkové mesačné náklady — fond opráv, správcovský poplatok aj prevádzkové náklady. Tieto položky môžu zásadne ovplyvniť, či sa [garáž ako investícia](https://parking.sk/garaz-ako-investicia) oplatí, alebo ktorú z dvoch ponúk si vybrať. Na portáli [Parking.sk](https://parking.sk) nájdete ponuky predaja aj dlhodobého prenájmu parkovacích miest a garáží z celého Slovenska na jednom mieste. Prezrite si aktuálne [garáže na predaj](https://parking.sk/garaz-na-predaj) a vždy si pred rozhodnutím vyžiadajte od správcu domu konkrétne údaje o výške fondu opráv a poplatkov.

## Aktuálne ponuky parkovania a garáží

https://parking.sk/vyhladavanie?region=&sirka=48.1485965&dlzka=17.1077477&z=12&type%5B%5D=sale&type%5B%5D=long&type%5B%5D=short

## Často kladené otázky (FAQ)

### Musí vlastník garáže v bytovom dome platiť do fondu opráv?

Áno, garáž je podľa zákona č. 182/1993 Z. z. nebytový priestor a vlastník má rovnaké povinnosti ako vlastník bytu. Príspevok sa platí podľa spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach domu. Nadobúdacia cena garáže nemá na výšku príspevku žiadny vplyv.

### Koľko sa platí do fondu opráv za garáž mesačne?

Orientačná sadzba sa pohybuje okolo 0,59–0,70 €/m² mesačne. Pri garáži s plochou 25 m² to predstavuje približne 15–17,50 € mesačne. Konkrétna suma závisí od rozhodnutia vlastníkov v dome a technického stavu budovy.

### Aký je správcovský poplatok za parkovacie miesto?

Správcovské spoločnosti si za parkovacie miesto typicky účtujú 1,50–3,00 € mesačne bez DPH (1,80–3,69 € s DPH). Je to výrazne menej než správcovský poplatok za byt, ktorý sa pohybuje od 6,50 do 30 € mesačne.

### Môže byť pre garáže schválená nižšia sadzba fondu opráv než pre byty?

Áno, zákon to umožňuje. Vlastníci musia pri určení preddavkov zohľadniť mieru využívania spoločných častí domu. Ak vlastníci garáží nepoužívajú výťahy či schodiská, môžu hlasovaním schváliť nižšiu sadzbu za m² pre garáže.

### Kto rozhoduje o výške preddavkov do fondu opráv?

O výške preddavkov rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Preddavky by mali byť stanovené na rok dopredu tak, aby pokryli predpokladané náklady na prevádzku, údržbu a opravy.

### Na čo sa fond opráv smie použiť?

Fond slúži na prevádzku, údržbu a opravy spoločných častí domu, spoločných zariadení a nebytových priestorov. Možno z neho financovať aj obnovu, modernizáciu a rekonštrukciu domu. Výstavbu nových garáží z fondu hradiť nemožno.

### Dokedy musí správca vykonať vyúčtovanie fondu opráv?

Správca alebo spoločenstvo vlastníkov musí vykonať vyúčtovanie použitia fondu najneskôr do 31. mája nasledujúceho roka. Vlastníci majú právo nahliadnuť do dokladov a overiť, na čo boli prostriedky použité.

### Ako fond opráv ovplyvňuje výnos z garážového státia?

Pri modelovej garáži za 30 000 € s nájmom 125 €/mesiac (hrubý výnos ~5 %) môžu fond opráv (~17,50 €/mes.) a správcovský poplatok (~2 €/mes.) znížiť výnos o takmer 0,8 percentuálneho bodu. Po pripočítaní dane a ďalších nákladov môže rozdiel medzi hrubým a čistým výnosom presiahnuť 1,5 bodu.