---
title: Nájomca neplatí za garáž: upomienka, výpoveď a prístup k veciam – kompletný postup
description: Nájomca neplatí nájom za garáž? Kompletný postup od písomnej upomienky cez výpoveď až po vymáhanie dlhu a zákonné nakladanie s vecami nájomcu.
url: https://parking.sk/clanky/najomca-neplati-za-garaz-upomienka-vypoved-pristup-k-veciam
datePublished: 2026-08-26T10:00:09+02:00
dateModified: 2026-08-26T10:02:56+02:00
language: sk-SK
---

# Nájomca neplatí za garáž: upomienka, výpoveď a prístup k veciam – kompletný postup

![Nájomca neplatí za garáž: upomienka, výpoveď a prístup k veciam](/images/clanky/najomca-neplati-za-garaz-upomienka-vypoved-pristup-k-veciam/hero.png)

Neplatenie nájmu za garáž je situácia, keď nájomca prestane uhrádzať dohodnuté nájomné za prenajatý parkovací priestor alebo garáž. Prenajímateľ musí v takom prípade postupovať písomne, systematicky a v súlade so zákonom — svojpomocné zamknutie cudzieho auta alebo vyhodenie vecí z garáže je nezákonné. Ak hľadáte aktuálne ponuky, pozrite si [prenájom garáže](https://parking.sk/prenajom-garaze) na Parking.sk. V tomto článku sa dozviete presný postup od prvej upomienky cez výpoveď až po vymáhanie dlžného nájomného a zákonné nakladanie s vecami nájomcu.

## TL;DR

- Nájom garáže sa riadi § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka — nie prísnym režimom nájmu bytu.
- Prvý krok je vždy písomná upomienka s termínom úhrady.
- Ak nájomca nereaguje, nasleduje písomná výpoveď podľa zmluvy alebo zákona.
- Zákonná výpovedná lehota bez dohody je 3 mesiace (§ 677 ods. 2 OZ).
- Zmena zámkov bez súdneho rozhodnutia je nezákonná.
- K veciam nájomcu v garáži sa pristupuje cez záložné/zadržovacie právo, nie svojpomocne.
- Po skončení nájmu máte 30 dní na podanie žaloby, inak sa nájom obnoví.

![Nájomca neplatí za garáž: upomienka, výpoveď a prístup k veciam — širší kontext](/images/clanky/najomca-neplati-za-garaz-upomienka-vypoved-pristup-k-veciam/inline-1.png)

## Checklist pre prenajímateľa garáže pri neplatení nájomného

- Overte si, čo presne hovorí vaša nájomná zmluva o neplatení a výpovedných dôvodoch.
- Odošlite písomnú upomienku doporučenou poštou s konkrétnym termínom úhrady.
- Uchovajte si kópie všetkej písomnej komunikácie (upomienky, výzvy, výpoveď).
- Ak nájomca nereaguje, pripravte písomnú výpoveď s uvedením dôvodu a výpovednej lehoty.
- Doručte výpoveď preukázateľne (doporučená zásielka s doručenkou).
- Nemeňte zámky, neblokujte prístup a nemanipulujte s vecami nájomcu svojpomocne.
- Po skončení nájmu podajte žalobu na vypratanie do 30 dní, ak nájomca neodíde.
- Zvážte uplatnenie záložného práva k hnuteľným veciam nájomcu na zabezpečenie pohľadávky.
- Konzultujte postup s advokátom, najmä ak hodnota dlhu presahuje výšku kaucie.
- Preventívne: v budúcich zmluvách definujte neplatenie ako výpovedný dôvod a vyžadujte kauciu. Pomôže vám [nájomná zmluva na garáž bez slepých miest](https://parking.sk/clanky/najomna-zmluva-na-garaz-bez-slepych-miest-co-dohodnut-o-zabezpeke-klucoch-a-skode).

## Aký právny režim sa vzťahuje na nájom garáže?

Nájom garáže na Slovensku sa riadi **všeobecnými ustanoveniami o nájomnej zmluve podľa § 663 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. (Občiansky zákonník)**. Garáž, ktorá neslúži na bývanie, nepatrí pod prísnejšiu ochranu nájomcov bytov.

To znamená, že prenajímateľ má **širšiu zmluvnú voľnosť** pri dohodovaní výpovedných dôvodov a podmienok. Strany si môžu v zmluve výslovne dohodnúť, že neplatenie nájomného je výpovedným dôvodom. Ak si chcete pozrieť konkrétny [vzor nájomnej zmluvy na garáž od advokáta](https://najomnazmluva.sk/vzor/garaz-stavba), odporúčame využiť overené vzory.

### Prečo je to dôležité?

Pri bytoch zákon presne stanovuje výpovedné dôvody a lehoty. Pri garáži záleží primárne na tom, **čo ste si dohodli v zmluve**. Ak zmluva neobsahuje špeciálne ustanovenia, uplatní sa zákonná výpovedná lehota 3 mesiace pri nájme nehnuteľnosti na dobu neurčitú (§ 677 ods. 2 OZ). Podrobnejšie [právne rady k prenájmu garáže](https://parking.sk/clanky/pravne-rady-kupa-prenajom-garaze-zmluvy-dane-povinnosti) nájdete v našom samostatnom článku.

V praxi sa výpovedná lehota pri garážach pohybuje štandardne v rozmedzí **1–3 mesiace** podľa konkrétnej zmluvy.

## Čo robiť, keď nájomca neplatí nájom za garáž? (Postup krok za krokom)

### Krok 1: Neformálne pripomenutie

Kontaktujte nájomcu telefonicky alebo e-mailom. Niekedy ide o zabudnutie alebo technický problém s platbou. Zaznamenajte si dátum a obsah komunikácie.

### Krok 2: Písomná upomienka

Ak neformálne pripomenutie nezaberá, odošlite **formálnu písomnú upomienku doporučenou poštou**. Podrobný [postup pri neplatení nájmu a doručenie výzvy](https://www.pravda.sk/uzitocna/ako-vybavit/clanok/414712-co-robit-ked-najomca-neplati-najom) opisuje aj denník Pravda. Upomienka by mala obsahovať:

1. Identifikáciu prenajímateľa a nájomcu
2. Odkaz na nájomnú zmluvu (dátum uzavretia, predmet nájmu)
3. Presný popis dlhu (mesiac/mesiace, suma)
4. Konkrétny termín úhrady (napr. 14 dní od doručenia)
5. Upozornenie na právne kroky v prípade neuhradenia (výpoveď, súdne vymáhanie)
6. Dátum a podpis

### Krok 3: Výpoveď nájomnej zmluvy

Ak nájomca ani po upomienke nezaplatí, pristúpte k **písomnej výpovedi**. Výpoveď musí byť:

- **Písomná** a doručená preukázateľne (doporučená zásielka s doručenkou)
- S uvedením **výpovedného dôvodu** (neplatenie nájomného)
- S uvedením **výpovednej lehoty** podľa zmluvy alebo zákona

Ak zmluva neobsahuje špeciálnu úpravu, zákonná výpovedná lehota pri nájme nehnuteľnosti je **3 mesiace** a začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Podrobnejšie o tom, kedy je [nezaplatenie nájomného ako dôvod výpovede podľa Občianskeho zákonníka](https://www.ozilegal.sk/najomca-neplati-najomne-postup/), vysvetľuje advokátska kancelária OZI Legal.

![Nájomca neplatí za garáž: upomienka, výpoveď a prístup k veciam — detail](/images/clanky/najomca-neplati-za-garaz-upomienka-vypoved-pristup-k-veciam/inline-2.png)

### Krok 4: Uplynutie výpovednej lehoty a výzva na vypratanie

Po uplynutí výpovednej lehoty vyzvite nájomcu na **vypratanie garáže a vrátenie kľúčov** v stanovenom termíne. Túto výzvu opäť odošlite doporučenou poštou. Ako [príklad zmluvy o nájme garáže od obce](https://www.zvolenskaslatina.sk/data/fso/soubory/kostalova-garaz.pdf) ukazuje, štandardné zmluvy obsahujú presné podmienky vrátenia priestorov.

### Krok 5: Žaloba na vypratanie (ak nájomca neodíde)

Ak nájomca garáž nevyprace, **podajte žalobu na súd do 30 dní** od skončenia nájmu. Toto je kritická lehota — ak ju nestihnete, nájomná zmluva sa automaticky obnoví za pôvodných podmienok.

### Krok 6: Vymáhanie dlžného nájomného

V rámci súdneho konania alebo samostatnou žalobou uplatnite nárok na **úhradu dlžného nájomného**. Do doby vypratania máte právo na úhradu za užívanie vo výške dohodnutého nájomného. Viac o možnostiach [súdneho vymáhania dlžného nájomného](https://www.livendo.sk/radce/neplatenie-najomneho-za-byt-ako-sa-branit-a-riesit-neplaticov) nájdete na portáli Livendo. Nezabudnite, že [prázdny mesiac dokáže pokaziť výnos z garáže](https://parking.sk/clanky/garaz-ako-investicia-vynos-pokazi-prazdny-mesiac-aj-vysoky-fond-oprav), preto konajte rýchlo.

## Čo nesmiete robiť ako prenajímateľ?

Toto je kľúčová časť, ktorú mnohí prenajímatelia podceňujú. Aj keď nájomca neplatí, **zákon chráni jeho majetok a prístup k prenajatému priestoru** až do právoplatného rozhodnutia súdu. Ak máte problém s tým, že v garáži stojí [cudzie auto na vašom parkovacom mieste](https://parking.sk/clanky/cudzie-auto-na-vasom-parkovacom-mieste-co-urobit-a-comu-sa-vyhnut), ani v takom prípade nemôžete konať svojpomocne.

| Zakázané konanie | Dôsledok |
| --- | --- |
| Zmena zámkov bez súdneho rozhodnutia | Nezákonné, hrozí postih prenajímateľa |
| Vyhodenie vecí nájomcu z garáže | Zodpovednosť za škodu na majetku nájomcu |
| Zablokovanie prístupu k autu nájomcu | Možné trestnoprávne dôsledky |
| Privlastnenie si vecí nájomcu | Prenajímateľ sa nestáva automaticky vlastníkom vecí v garáži |

## Ako zákonným spôsobom nakladať s vecami nájomcu v garáži?

Po skončení nájmu sa v garáži môžu nachádzať veci nájomcu — auto, náradie, pneumatiky alebo iný majetok. Majte na pamäti, že [garáž ako sklad má svoje limity](https://parking.sk/clanky/garaz-ako-sklad-ma-limity-krabice-nesmu-zablokovat-auto-unik-ani-poziarne-zariadenia) a existujú pravidlá, čo v nej môže byť uložené. Prenajímateľ má k dispozícii dva zákonné nástroje:

### Záložné právo

Prenajímateľ môže uplatniť **záložné právo k hnuteľným veciam nájomcu** nachádzajúcim sa v nehnuteľnosti ako zabezpečenie pohľadávky na nezaplatené nájomné.

### Zadržovacie právo

V prípade, že sa nájomca sťahuje, môžete si uplatniť **zádržné právo voči hnuteľným veciam** nájomcu na zabezpečenie svojej pohľadávky.

V oboch prípadoch je následne potrebné **riešiť situáciu súdnou cestou** — buď žalobou na vypratanie, alebo realizáciou záložného práva. Odporúčame konzultáciu s advokátom, pretože nesprávny postup môže viesť k zodpovednosti prenajímateľa za škodu.

![Nájomca neplatí za garáž: upomienka, výpoveď a prístup k veciam — záver](/images/clanky/najomca-neplati-za-garaz-upomienka-vypoved-pristup-k-veciam/inline-3.png)

## Ako predísť problémom s neplatením nájomného?

Prevencia je vždy lacnejšia než riešenie sporu. Pri prenájme garáže odporúčame:

**Kvalitná písomná zmluva** je základ. Zmluva o prenájme garáže musí obsahovať výšku nájomného a termín splatnosti, podmienky ukončenia zmluvy vrátane výpovednej lehoty a výslovné ustanovenie, že neplatenie nájomného je výpovedným dôvodom. Prečítajte si náš kompletný návod [ako správne prenajať garáž](https://parking.sk/clanky/ako-prenajat-garaz-alebo-parkovacie-miesto-navod).

**Zábezpeka (kaucia)** slúži ako finančný vankúš. V zmluve upravte sumu zábezpeky a pohľadávky, na ktoré ju možno použiť — vrátane dlžného nájomného a nákladov na vypratanie. V praxi sa bežne vyžaduje depozit vo výške **dvoch mesačných nájmov**.

**Odovzdávací protokol** má zachytiť počet kľúčov a ovládačov, stav brány, merače, poškodenia a fotografie.

**Termín vypratania** — zmluva má určiť termín vypratania, odovzdanie všetkých prístupových prvkov a stav priestoru pri skončení nájmu.

## Aké sú daňové súvislosti prenájmu garáže?

Aj počas sporu s neplatičom nezabudnite na [daňové povinnosti pri prenájme garáže](https://parking.sk/clanky/prenajimate-garaz-danove-povinnosti-sa-zacinaju-skor-nez-pri-danovom-priznani). Príjem z prenájmu garáže je oslobodený od dane do **500 € ročne**. Nad túto hranicu sa zdaňuje sadzbou **19 – 25 %** podľa výšky základu dane.

Príklad: pri nájomnom 100 €/mesiac je ročný príjem 1 200 €. Po odpočte oslobodených 500 € je zdaňovaný základ 700 €, čo pri 19 % sadzbe predstavuje daň približne **133 €**.

Dlžné nájomné, ktoré nájomca nezaplatil, sa do daňového základu nezapočítava, pokiaľ ste ho reálne neprijali (pri vedení jednoduchého účtovníctva alebo daňovej evidencie).

## Parking.sk tip

Ak hľadáte spoľahlivého nájomcu pre svoju garáž alebo parkovacie miesto, využite špecializovaný portál Parking.sk, ktorý ponúka predaj a prenájom parkovacích miest a garáží na celom Slovensku — vrátane krátkodobého (do 30 dní) aj dlhodobého prenájmu (nad 30 dní). Inzeráty pokrývajú viaceré slovenské mestá vrátane Bratislavy, Trenčína a Spišskej Novej Vsi. Pridajte inzerát a oslovte cielenú skupinu záujemcov o parkovanie. Aktuálne ponuky nájdete v sekcii [garáž na prenájom](https://parking.sk/garaz-na-prenajom).

## Aktuálne ponuky parkovania a garáží

https://parking.sk/vyhladavanie?region=&sirka=48.1485965&dlzka=17.1077477&z=12&type%5B%5D=sale&type%5B%5D=long&type%5B%5D=short

## Často kladené otázky

### Môžem zmeniť zámky na garáži, ak nájomca neplatí?

Nie. Zmena zámkov bez súdneho rozhodnutia je nezákonná a môže viesť k postihu prenajímateľa. Aj pri dlhodobom neplatení musíte postupovať cez písomnú výpoveď a v prípade potreby súdnu žalobu na vypratanie. Jedinou výnimkou by bolo právoplatné súdne rozhodnutie.

### Aká je výpovedná lehota pri nájme garáže?

Ak zmluva neobsahuje vlastnú úpravu, zákonná výpovedná lehota pri nájme nehnuteľnosti na dobu neurčitú je 3 mesiace podľa § 677 ods. 2 Občianskeho zákonníka. V praxi sa v zmluvách dohaduje lehota 1–3 mesiace. Preto je kľúčové mať v zmluve výslovne dohodnuté podmienky.

### Čo sa stane, ak nepodám žalobu do 30 dní po skončení nájmu?

Ak nájomca užíva garáž aj po skončení nájmu a prenajímateľ nepodá žalobu na vypratanie do 30 dní, nájomná zmluva sa automaticky obnoví za pôvodných podmienok. Táto lehota je preto kritická a jej zmeškanie znamená, že celý proces výpovede budete musieť zopakovať.

### Môžem si ponechať veci nájomcu v garáži ako náhradu za dlžné nájomné?

Nie automaticky. Fakt, že sa veci nachádzajú vo vašej garáži, neznamená, že sa stávate ich vlastníkom. Môžete však uplatniť záložné právo k hnuteľným veciam nájomcu na zabezpečenie pohľadávky na nezaplatené nájomné. Realizáciu záložného práva riešte vždy s advokátom.

### Aká výška kaucie je pri prenájme garáže bežná?

V praxi sa bežne vyžaduje depozit vo výške dvoch mesačných nájmov. Pri štandardnej garáži s nájomným 80–150 €/mesiac to predstavuje kauciu 160–300 €. Kauciu je možné použiť na pokrytie dlžného nájomného alebo nákladov na vypratanie, ak to zmluva výslovne umožňuje.

### Vzťahuje sa na garáž zákon o krátkodobom nájme bytu?

Nie. Zákon č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu sa vzťahuje výlučne na byty. Nájom garáže sa riadi všeobecnými ustanoveniami Občianskeho zákonníka (§ 663 a nasl.). To dáva prenajímateľovi väčšiu zmluvnú voľnosť, ale zároveň vyžaduje precíznejšiu zmluvu, pretože zákon neposkytuje rovnako podrobnú „automatickú" úpravu.

### Koľko stojí prenájom garáže na Slovensku v roku 2025?

Celkové cenové rozpätie garáží na Slovensku je 37–850 € mesačne, pričom štandardné garáže s plochou okolo 18 m² sa prenajímajú za 80–150 €/mesiac. V Bratislave sa ceny pohybujú od 50 € za vonkajšie miesto v Petržalke po 170 € za garáž v Ružinove.