---
title: Podnájom garáže: môže nájomca prenajať miesto ďalej?
description: Podnájom garáže vyžaduje súhlas prenajímateľa. Zistite, kedy a ako ho získať, čo musí obsahovať podnájomná zmluva a aké chyby sa najčastejšie robia.
url: https://parking.sk/clanky/podnajom-garaze-moze-najomca-prenajat-miesto-dalej
datePublished: 2026-08-20T08:00:05+02:00
dateModified: 2026-08-20T08:02:02+02:00
language: sk-SK
---

# Podnájom garáže: môže nájomca prenajať miesto ďalej?

![Podnájom garáže: môže nájomca prenajať miesto ďalej?](/images/clanky/podnajom-garaze-moze-najomca-prenajat-miesto-dalej/hero.png)

Podnájom garáže je situácia, keď nájomca prenechá prenajatý priestor — celú garáž alebo jej časť — tretej osobe. Podľa zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov je to možné **len so súhlasom prenajímateľa**. Ak hľadáte [garáž na prenájom](https://parking.sk/garaz-na-prenajom), je dôležité vedieť, kedy súhlas treba, akú formu musí mať, ako vyzerá podnájomná zmluva a čomu sa pri prenájme garážového státia vyhnúť.

## TL;DR

- Nájomca garáže **nesmie** prenajať miesto ďalej bez súhlasu prenajímateľa.
- Zákon č. 116/1990 Zb. (§ 6) vyžaduje súhlas pre podnájom nebytových priestorov.
- Zmluvné vzory spravidla vyžadujú **písomný** súhlas, hoci zákon formu výslovne nestanovuje.
- Garážové státie v bytovom dome sa môže riadiť Občianskym zákonníkom — režim sa líši.
- Bez súhlasu nájomcovi právo na podnájom jednoducho nevznikne.
- Podnájomná zmluva by mala obsahovať presný opis priestoru, dobu a výšku nájomného.
- Parking.sk umožňuje inzerovať prenájom parkovacích miest a garáží na celom Slovensku.

## Checklist: Bezpečný podnájom garáže

- Overte si, či máte v nájomnej zmluve povolenie na podnájom
- Získajte písomný súhlas prenajímateľa (vlastníka) pred akýmkoľvek podnájmom
- Zistite, či sa garáž riadi zákonom o nebytových priestoroch alebo Občianskym zákonníkom
- V bytovom dome preverte stanovy SVB alebo pravidlá správcu
- Uzatvorte písomnú podnájomnú zmluvu s podnájomcom
- V zmluve presne identifikujte priestor (číslo státia, poschodie, rozloha)
- Stanovte dobu podnájmu tak, aby nepresahovala dobu vášho nájmu
- Dohodnite zodpovednosť za škodu a poistenie
- Uchovajte kópiu súhlasu prenajímateľa spolu so zmluvou
- Príjem z podnájmu riadne zdanite v daňovom priznaní — viac o tom v článku o [daňových povinnostiach pri prenájme garáže](https://parking.sk/clanky/prenajimate-garaz-danove-povinnosti-sa-zacinaju-skor-nez-pri-danovom-priznani)

![Podnájom garáže: môže nájomca prenajať miesto ďalej? — širší kontext](/images/clanky/podnajom-garaze-moze-najomca-prenajat-miesto-dalej/inline-1.png)

## Čo je podnájom garáže a prečo sa líši od nájmu?

Nájom garáže je vzťah medzi **vlastníkom** (prenajímateľom) a **nájomcom**. Ak hľadáte aktuálne ponuky, pozrite si [prenájom garáže](https://parking.sk/prenajom-garaze) na Parking.sk. Podnájom vzniká, keď nájomca prenechá celý priestor alebo jeho časť **tretej osobe** — podnájomcovi.

Kľúčový rozdiel: pri podnájme nemá podnájomca priamy zmluvný vzťah s vlastníkom. Zodpovednosť za priestor naďalej nesie pôvodný nájomca. Podľa [§ 6 zákona č. 116/1990 Zb.](https://www.zakonypreludi.sk/zz/1990-116) o nájme a podnájme nebytových priestorov môže nájomca dať nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu **len so súhlasom prenajímateľa**.

Tento zákon je vo vzťahu k Občianskemu zákonníku považovaný za **lex specialis** — teda špeciálnu úpravu, ktorá má prednosť. Podrobnejšie [právne rady k prenájmu garáže](https://parking.sk/clanky/pravne-rady-kupa-prenajom-garaze-zmluvy-dane-povinnosti) nájdete v našom samostatnom článku.

## Môžem prenajať garážové státie bez súhlasu vlastníka?

**Nie.** Bez súhlasu prenajímateľa nájomcovi právo prenajať nebytový priestor ďalšej osobe jednoducho nevznikne.

Toto pravidlo potvrdzujú aj viaceré zmluvné vzory z verejného sektora. Napríklad:

- **Vzor SOI** výslovne zakazuje podnájom bez predchádzajúceho písomného súhlasu prenajímateľa.
- **Magistrát Bratislavy** vo svojom vzore zakazuje prenechať predmet nájmu tretej strane bez písomného súhlasu.
- Podobné [podmienky prenájmu garáží mestskou časťou](https://www.lamac.sk/garaze) stanovuje napríklad aj Bratislava-Lamač.

Ak prenajmete garáž ďalej bez súhlasu, prenajímateľ má právo nájom vypovedať a môže od vás požadovať náhradu škody.

## Aký súhlas treba: ústny, písomný alebo od SVB?

Zákon č. 116/1990 Zb. vyžaduje súhlas prenajímateľa, ale **výslovne nestanovuje jeho formu**. [Odborný komentár](https://www.ulpianus.sk/katalog/product/2-Zakon-o-najme-a-podnajme-nebytovych-priestorov/?paragraph_id=44) pripúšťa, že prenajímateľ môže súhlas udeliť aj ústne alebo stanovením podmienok.

V praxi však platí jedno pravidlo: **vždy žiadajte písomný súhlas**. Takmer všetky zmluvné vzory — od SOI cez magistrát až po bytové družstvá — vyžadujú predchádzajúci písomný súhlas. Dôvod je jednoduchý: v prípade sporu je písomný dokument jediný spoľahlivý dôkaz.

### Špeciálna situácia: bytový dom

Ak sa garážové státie nachádza v bytovom dome, situácia sa komplikuje. Môže byť potrebný aj súhlas spoločenstva vlastníkov bytov (SVB). V prípade, že garáž je v [spoluvlastníctve, treba zohľadniť aj predkupné právo](https://parking.sk/clanky/spoluvlastnictvo-garaze-a-predkupne-pravo-kedy-nemozno-predat-podiel-potichu) a pravidlá spoluvlastníkov.

Odporúčame preto preveriť:

1. Stanovy SVB alebo zmluvu o správe
2. Domový poriadok
3. Prípadné uznesenia schôdze vlastníkov

![Podnájom garáže: môže nájomca prenajať miesto ďalej? — detail](/images/clanky/podnajom-garaze-moze-najomca-prenajat-miesto-dalej/inline-2.png)

## Kedy sa garáž riadi zákonom o nebytových priestoroch a kedy Občianskym zákonníkom?

Toto je kľúčová otázka, ktorá ovplyvňuje celý režim podnájmu. Rozlišujeme dva základné prípady:

| Typ priestoru | Právny režim | Zákon |
| --- | --- | --- |
| Samostatná garáž (stavba zapísaná na LV) | Zákon o nájme nebytových priestorov | Zákon č. 116/1990 Zb. |
| Garážové státie v spoločnej garáži bytového domu | Občiansky zákonník (§ 663 a nasl.) | Zákon č. 40/1964 Zb. |

Pri garážových stojiskách, ktoré nie sú samostatnými nebytovými priestormi, sa nájom riadi ustanoveniami Občianskeho zákonníka.

V oboch prípadoch však platí, že **podnájom bez vedomia a súhlasu prenajímateľa je problematický** a môže viesť k výpovedi nájmu.

## Ako uzatvoriť podnájomnú zmluvu na parkovacie miesto — postup krok za krokom

Ak máte súhlas prenajímateľa, postupujte nasledovne:

1. **Overte si vlastnícke vzťahy** — na liste vlastníctva zistite, kto je skutočným vlastníkom garáže alebo parkovacieho miesta.
2. **Získajte písomný súhlas prenajímateľa** — ideálne formou dodatku k nájomnej zmluve alebo samostatného dokumentu s podpisom oboch strán.
3. **Pripravte podnájomnú zmluvu** — zmluva by mala obsahovať: identifikáciu zmluvných strán (nájomca ako podnajímateľ, podnájomca)
4. presný opis priestoru (adresa, číslo státia, poschodie, rozloha v m²)
5. dobu podnájmu (nesmie presiahnuť dobu nájmu)
6. výšku podnájomného a spôsob platby
7. zodpovednosť za škodu
8. podmienky ukončenia
9. **Priložte kópiu súhlasu prenajímateľa** — ako prílohu podnájomnej zmluvy.
10. **Odovzdajte priestor protokolárne** — spíšte preberací protokol s popisom stavu priestoru a prípadného vybavenia.
11. **Evidujte príjem** — príjem z podnájmu podlieha dani z príjmov. Pri ročnom príjme do 500 € sa uplatňuje oslobodenie od dane.

Vzory zmlúv na prenájom parkovacieho miesta sú dostupné napríklad na portáli [zmluvenisko.sk](https://zmluvenisko.sk/zmluva/najomna-zmluva-parkovacie-miesto).

## Najčastejšie chyby pri podnájme garáže

**1. Prenájom bez akéhokoľvek súhlasu**

Najzávažnejšia chyba. Bez súhlasu prenajímateľa nájomcovi právo na podnájom nevznikne a riskuje výpoveď nájmu.

**2. Spoliehanie sa na ústnu dohodu**

Aj keď zákon písomnosť výslovne nevyžaduje, v praxi je ústny súhlas takmer nepreukázateľný.

**3. Podnájom na dlhšiu dobu, než je nájom**

Podnájomná zmluva nemôže trvať dlhšie ako samotný nájom. Pri skončení nájmu zaniká aj podnájom.

**4. Chýbajúci opis priestoru**

Vždy uzatvorte písomnú nájomnú zmluvu s presným popisom priestoru. Alternatívou k podnájmu celej garáže môže byť aj [zdieľanie parkovacieho miesta podľa času](https://parking.sk/clanky/jedno-parkovacie-miesto-dvaja-vodici-ako-nastavit-zdielanie-podla-casu).

**5. Ignorovanie pravidiel bytového domu**

V bytovom dome môžu stanovy SVB alebo domový poriadok obsahovať ďalšie obmedzenia, ktoré je nutné rešpektovať.

## Koľko stojí prenájom garáže alebo parkovacieho miesta?

Cenové rozpätie je na Slovensku veľmi široké a závisí od lokality, typu priestoru a vybavenia:

- **Bratislava:** orientačne **50 až 200 € mesačne** podľa lokality a typu garáže — [aktuálne ceny prenájmu garáží v Bratislave](https://www.nehnutelnosti.sk/vysledky/garaze-parkovanie/bratislava-nove-mesto/prenajom) si môžete overiť na realitných portáloch
- **Košice:** minimálne ročné nájomné za garáž sa podľa mestského štatútu pohybuje od **20 do 100 € za m²** v závislosti od kategórie
- **Verejný sektor:** v niektorých zmluvách sa objavujú sumy od **10 € ročne** za jedno parkovacie miesto až po **750 € mesačne** za vyhradené miesta

Vybavenie ako elektrina, kamerový systém alebo SBS môže zvýšiť cenu o **20 až 40 %**. Ak chcete vedieť, [kedy je 100 € mesačne férová cena za prenájom parkovania](https://parking.sk/clanky/prenajom-parkovania-v-roku-2026-kedy-je-100-eur-mesacne-ferova-cena), prečítajte si náš cenový prehľad.

![Podnájom garáže: môže nájomca prenajať miesto ďalej? — záver](/images/clanky/podnajom-garaze-moze-najomca-prenajat-miesto-dalej/inline-3.png)

## Tip od Parking.sk

Ak ste vlastníkom garáže alebo parkovacieho miesta a chcete ho prenajať, nemusíte riešiť komplikovaný podnájom. Na portáli [Parking.sk](https://parking.sk/) môžete priamo inzerovať [predaj](https://parking.sk/vyhladavanie?type[]=sale), krátkodobý aj [dlhodobý prenájom](https://parking.sk/vyhladavanie?type[]=rent&type[]=long) parkovacích miest a garáží na celom Slovensku. Portál ponúka inzeráty z viacerých slovenských miest vrátane Bratislavy, Trenčína či Spišskej Novej Vsi. Praktický [návod ako prenajať garáž alebo parkovacie miesto](https://parking.sk/clanky/ako-prenajat-garaz-alebo-parkovacie-miesto-navod) nájdete v našom článku. Pre zobrazenie cien konkrétnych ponúk je potrebná bezplatná [registrácia](https://parking.sk/registracia).

## Aktuálne ponuky parkovania a garáží

https://parking.sk/vyhladavanie?region=&sirka=48.1485965&dlzka=17.1077477&z=12&type%5B%5D=sale&type%5B%5D=long&type%5B%5D=short

## FAQ

### Môže nájomca garáže prenajať miesto ďalej bez súhlasu vlastníka?

Nie. Podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov môže nájomca dať priestor do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. Bez tohto súhlasu právo na podnájom nevznikne a prenajímateľ môže nájom vypovedať. Odporúča sa vždy získať písomný súhlas.

### Musí byť súhlas prenajímateľa s podnájmom písomný?

Zákon výslovne nestanovuje písomnú formu súhlasu. V praxi však takmer všetky zmluvné vzory — vrátane vzoru SOI a Magistrátu Bratislavy — vyžadujú predchádzajúci písomný súhlas. Písomná forma je jediný spoľahlivý dôkaz v prípade sporu.

### Aký je rozdiel medzi nájmom a podnájmom garáže?

Nájom je vzťah medzi vlastníkom a nájomcom. Podnájom vzniká, keď nájomca prenechá priestor tretej osobe — podnájomcovi. Pri podnájme nemá podnájomca priamy vzťah s vlastníkom a zodpovednosť nesie pôvodný nájomca. Podnájom nemôže trvať dlhšie ako samotný nájom.

### Riadi sa garážové státie v bytovom dome rovnakým zákonom ako samostatná garáž?

Nie vždy. Samostatná garáž zapísaná na liste vlastníctva sa typicky riadi zákonom č. 116/1990 Zb. Garážové státie v spoločnej garáži bytového domu, ktoré nie je samostatným nebytovým priestorom, sa spravidla riadi Občianskym zákonníkom (§ 663 a nasl.). Režim podnájmu sa preto môže líšiť.

### Čo hrozí pri neoprávnenom podnájme garáže?

Prenajímateľ má právo nájom vypovedať a môže požadovať náhradu škody. Neoprávnený podnájom je porušením zmluvných podmienok aj zákona. V bytovom dome môže navyše dôjsť k porušeniu stanov SVB, čo komplikuje situáciu ešte viac.

### Koľko stojí prenájom parkovacieho miesta v Bratislave?

Ceny prenájmu v Bratislave sa orientačne pohybujú od 50 do 200 € mesačne v závislosti od lokality a typu garáže. Vybavenie ako kamerový systém alebo elektrina môže zvýšiť cenu o 20 až 40 %. Presné ceny konkrétnych ponúk nájdete po registrácii na Parking.sk.

### Čo musí obsahovať podnájomná zmluva na parkovacie miesto?

Zmluva by mala obsahovať identifikáciu strán, presný opis priestoru (adresa, číslo státia, rozloha), dobu podnájmu, výšku podnájomného, spôsob platby, zodpovednosť za škodu a podmienky ukončenia. Prílohou by mal byť písomný súhlas prenajímateľa. Vzory sú dostupné napríklad na [zmluvenisko.sk](https://zmluvenisko.sk/zmluva/najomna-zmluva-parkovacie-miesto).

### Musím zdaniť príjem z podnájmu garáže?

Áno, príjem z podnájmu podlieha dani z príjmov fyzických osôb. Pri ročnom príjme z prenájmu do 500 € sa uplatňuje oslobodenie od dane. Nad túto sumu sa zdaňuje podľa platných sadzieb. Pre presné informácie odporúčame konzultáciu s daňovým poradcom.