Predaj garáže v BSM (bezpodielovom spoluvlastníctve manželov) nie je bežná vec v právnom zmysle – podľa § 145 Občianskeho zákonníka vyžaduje súhlas oboch manželov, inak je právny úkon relatívne neplatný. Rovnaké pravidlo platí aj pre uzavretie nájomnej zmluvy. Pre prehľad všetkých právnych povinností si prečítajte naše právne rady pri kúpe a prenájme garáže. V tomto článku sa dozviete, kto musí podpísať kúpnu zmluvu, kedy stačí súhlas jedného manžela, ako sa zdaňuje príjem z predaja a čo robiť po rozvode.
TL;DR
- Garáž kúpená počas manželstva zo spoločných peňazí patrí do BSM – bez ohľadu na to, kto je na liste vlastníctva.
- Predaj garáže v BSM vyžaduje súhlas oboch manželov; bez neho je zmluva relatívne neplatná.
- Aj prenájom garáže v BSM súdna prax považuje za „nebežný" úkon – treba súhlas oboch.
- Príjem z predaja sa zdaňuje u oboch manželov v pomere 1/2 a 1/2.
- Po rozvode platí trojročná lehota na vysporiadanie BSM; po jej uplynutí vzniká podielové spoluvlastníctvo s rovnakými podielmi.
- Garáž kúpenú z darovaných prostriedkov možno za určitých podmienok vylúčiť z BSM.
- Katastrálny poplatok za vklad vlastníckeho práva je 66 € papierovo alebo 33 € elektronicky.
Checklist: Predaj alebo prenájom garáže v BSM
- Overte, či garáž patrí do BSM (kúpená počas manželstva zo spoločných prostriedkov).
- Zabezpečte písomný súhlas oboch manželov pred podpisom kúpnej alebo nájomnej zmluvy.
- Pripravte kúpnu zmluvu v 4 rovnopisoch s úradne overenými podpismi minimálne na 2 z nich.
- Podajte návrh na vklad do katastra (66 € papierovo / 33 € elektronicky).
- Pri prenájme skontrolujte, či neprekračujete obrat 50 000 € ročne (povinná DPH registrácia).
- Príjem z predaja v BSM rozdeľte na daňovom priznaní rovným dielom medzi oboch manželov.
- Po rozvode vysporiadajte BSM do 3 rokov, inak vznikne podielové spoluvlastníctvo.
- Ak bola garáž kúpená z daru alebo dedičstva, zhromaždite dôkazy o pôvode prostriedkov.
- Konzultujte s advokátom, ak je situácia sporná alebo druhý manžel nesúhlasí.
- Využite špecializovaný portál na inzerciu garáží pre rýchlejší predaj alebo prenájom.
Čo je bezpodielové spoluvlastníctvo manželov a prečo sa týka garáží?
Bezpodielové spoluvlastníctvo manželov (BSM) je právny režim, v ktorom majetok nadobudnutý počas manželstva patrí obom manželom spoločne, a to bez určenia podielov.
Do BSM patrí každá nehnuteľnosť – vrátane garáže – kúpená počas manželstva zo spoločných peňazí. Platí to bez ohľadu na to, kto je zapísaný v kúpnej zmluve alebo na liste vlastníctva. Podrobnejšie o rozdiele medzi BSM a vlastníctvom garáže nadobudnutej počas manželstva sa dočítate na špecializovanom portáli.
Skutočnosť, že na liste vlastníctva figuruje len jeden z manželov, nemá sama osebe vplyv na to, či nehnuteľnosť patrí do BSM. Súvisiacou témou je aj spoluvlastníctvo garáže a predkupné právo, ktoré rieši ďalšie obmedzenia pri nakladaní s podielom.
Čo do BSM nepatrí?
Z BSM sú vylúčené veci získané dedičstvom, darom alebo veci slúžiace osobnej potrebe jedného manžela. Ak bola garáž kúpená výlučne z darovaných prostriedkov jedného manžela a toto je preukázateľné, garáž do BSM nepatrí. Viac o tejto téme nájdete v článku o darovaní alebo dedení garáže.
Kto podpisuje kúpnu zmluvu pri predaji garáže v BSM?
Predaj nehnuteľnosti – vrátane garáže – nie je podľa súdnej praxe „bežnou vecou" v zmysle § 145 ods. 2 Občianskeho zákonníka. Preto sa vyžaduje súhlas oboch manželov.
V praxi to znamená:
| Situácia | Požiadavka |
|---|---|
| Obaja manželia na LV | Obaja podpisujú kúpnu zmluvu |
| Len jeden manžel na LV | Podpisuje jeden + písomný súhlas druhého |
| Bez súhlasu druhého manžela | Zmluva je relatívne neplatná |
Ak manžel predá garáž patriacu do BSM bez vedomia a súhlasu manželky, ide o úkon relatívne neplatný – manželka sa musí neplatnosti aktívne dovolať na súde. Túto skutočnosť potvrdzuje aj súdny rozsudok o vyporiadaní garáže v BSM z databázy Otvorených súdov.
Ako postupovať krok za krokom
- Overte stav na liste vlastníctva – zistite, kto je zapísaný ako vlastník garáže.
- Určite právny režim – ak bola garáž kúpená počas manželstva zo spoločných prostriedkov, patrí do BSM bez ohľadu na LV.
- Zabezpečte súhlas oboch manželov – ideálne formou podpisu oboch na kúpnej zmluve.
- Pripravte kúpnu zmluvu – v 4 rovnopisoch s úradne overenými podpismi minimálne na 2 rovnopisoch. Kompletný právny sprievodca kúpou garáže vám pomôže s prípravou všetkých dokumentov.
- Podajte návrh na vklad do katastra nehnuteľností – poplatok 66 € papierovo alebo 33 € elektronicky, lehota 30 dní (15 dní zrýchlene).
- Podajte daňové priznanie – príjem rozdeľte medzi oboch manželov.
Potrebuje prenajímateľ garáže v BSM súhlas manželky?
Áno. Súdna prax výslovne nepovažuje za bežné veci právne úkony ako uzavretie nájomnej zmluvy.
To znamená, že ak chcete prenajať garáž patriacu do BSM, potrebujete súhlas oboch manželov. Bez neho je nájomná zmluva vystavená rovnakému riziku relatívnej neplatnosti ako kúpna zmluva. Praktické rady k obsahu zmluvy nájdete v článku nájomná zmluva na garáž bez slepých miest. Aktuálne ponuky nájdete medzi garážami na prenájom.
Daňové a DPH povinnosti pri prenájme
Pri prenájme garáže je dôležité vedieť, že prenájom parkovacích priestorov je výslovne vylúčený z oslobodenia od DPH. Podrobnosti o tom, aké daňové povinnosti pri prenájme garáže vás čakajú, nájdete v samostatnom článku.
Orientačné ceny dlhodobého prenájmu garáží na Slovensku sa v roku 2026 pohybujú od 40 do 100 €/mesiac.
Ak váš ročný obrat z prenájmu presiahne 50 000 €, vzniká povinnosť registrácie za platiteľa DPH do 5 pracovných dní. Pri prekročení 62 500 € v prebiehajúcom roku sa stávate platiteľom okamžite.
Ako sa zdaňuje príjem z predaja garáže v BSM?
Príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do BSM sa zahrňuje do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere – štandardne 1/2 a 1/2 – ak sa manželia nedohodnú inak. Podrobné usmernenie k zdaňovaniu príjmu z predaja nehnuteľnosti v BSM podľa Finančnej správy nájdete na stránkach Finančnej správy SR.
To platí aj vtedy, keď kúpnu zmluvu podpisoval len jeden manžel. Daňový režim sa riadi skutočným vlastníctvom (BSM), nie zápisom na liste vlastníctva. Ak bola garáž pred predajom prenajímaná, odporúčame si prečítať aj článok o oslobodení od dane pri predaji prenajímanej garáže v BSM.
Čo s garážou v BSM po rozvode?
Po rozvode BSM zaniká. Manželia majú 3 roky na to, aby sa dohodli na vysporiadaní majetku alebo podali návrh na súd. Ak sa tak nestane, nastáva nevyvrátiteľná právna domnienka, že nehnuteľnosti sú v podielovom spoluvlastníctve s rovnakými podielmi.
Špeciálny prípad: garáž na osobnom pozemku
Ak bola garáž postavená počas manželstva na pozemku vo výlučnom vlastníctve jedného z manželov, stavba ako taká nemusí automaticky patriť do BSM. Avšak bývalý manžel/manželka si môže nárokovať finančnú kompenzáciu za investície zo spoločných prostriedkov.
Kedy súhlas druhého manžela nie je potrebný?
Existuje dôležité rozlíšenie: ak právny úkon smeruje k tomu, aby majetok ešte len bol získaný do BSM (napr. kúpa garáže), zmluvnou stranou môže byť len jeden manžel. Zo zmluvy je potom oprávnený a zaviazaný len on sám.
Problém vzniká až pri nakladaní s už spoločnou garážou – teda pri jej predaji, darovaní alebo prenájme. Vtedy je súhlas oboch manželov nevyhnutný.
Ďalšia výnimka: ak manželia uzavreli dohodu o zúžení BSM formou notárskej zápisnice, garáž môže patriť výlučne jednému z nich.
Tip od Parking.sk
Ak plánujete predať alebo prenajať garáž, ktorá patrí do BSM, začnite tým, že si zabezpečíte písomný súhlas oboch manželov – predídete tak právnym komplikáciám. Parking.sk je špecializovaný slovenský portál na inzerovanie predaja a prenájmu parkovacích miest a garáží na celom Slovensku. Ponúka tri typy transakcií: predaj, dlhodobý prenájom (nad 30 dní) a krátkodobý prenájom (do 30 dní).
Aktuálne ponuky garáží na predaj nájdete na stránke garáže na predaj. Ak vás zaujíma konkrétna lokalita, pozrite si napríklad predaj garáže v Bratislave. A ak chcete garáž predať čo najrýchlejšie, prečítajte si tipy na to, ako predať garáž efektívne.
