DPH pri kúpe parkovacieho miesta od developera znamená, že cena uvedená v cenníku projektu nemusí byť konečná — štandardná 20 % sadzba DPH môže navýšiť sumu o tisíce eur. Napríklad parkovacie miesto za 14 000 € bez DPH stojí v skutočnosti 17 220 € s DPH, čo je rozdiel 3 220 €. V tomto článku sa dozviete, kedy developer účtuje DPH, kedy je predaj oslobodený, aký je rozdiel pre firmu a pre občana a ako si v zmluve zabezpečiť konečnú cenu. Ak riešite kúpu parkovacieho miesta spolu s bytom, zistite najskôr, čo právne nadobúdate pri kúpe parkovacieho miesta s bytom.
Zhrnutie
- Developer účtuje 20 % DPH pri predaji parkovacieho miesta v novostavbe (do 5 rokov od kolaudácie).
- Cena „bez DPH" je bežná prax v cenníkoch developerov — konečná suma je vyššia.
- Po 5 rokoch od kolaudácie môže byť predaj parkovacieho miesta od DPH oslobodený (§ 38 ods. 1 zákona o DPH).
- Firma si DPH odpočíta, fyzická osoba (nepodnikateľ) nie — pre ňu je DPH definitívny náklad.
- Prenájom parkovacieho miesta podlieha DPH vždy, na rozdiel od prenájmu bytu.
- V zmluve musí byť jasne uvedené, či je cena s DPH alebo bez DPH.
- Vždy si overte konečnú cenu ešte pred podpisom zmluvy.
Checklist: Ako sa vyhnúť prekvapeniu s DPH
- Overte, či developer uvádza cenu s DPH alebo bez DPH
- Zistite, kedy bola stavba skolaudovaná (do 5 rokov = DPH sa účtuje)
- Skontrolujte, či je developer platiteľom DPH
- Ak kupujete na firmu, overte si nárok na odpočet DPH
- Vyžiadajte si písomnú kalkuláciu konečnej ceny vrátane DPH
- Prečítajte si v zmluve ustanovenie o DPH a podmienkach zmeny ceny
- Porovnajte cenu s ponukami „starších" parkovacích miest (po 5 rokoch — potenciálne bez DPH)
- Pripočítajte k cene aj katastrálny poplatok: 66 € (papierovo) alebo 33 € (elektronicky)
- Pri prenájme počítajte s tým, že DPH sa účtuje vždy (aj na parkovacie miesto)
- V prípade pochybností konzultujte s daňovým poradcom
Prečo developer uvádza cenu parkovacieho miesta bez DPH?
Developeri v cenníkoch novostavieb štandardne uvádzajú ceny bez DPH. Dôvod je jednoduchý: veľká časť ich klientov sú firmy, ktoré si DPH odpočítajú, a cena bez DPH je pre nich relevantnejšia. Pozrite si ceny garáží v novostavbách v roku 2026, aby ste mali prehľad o aktuálnych cenníkoch.
Pre bežného kupujúceho — fyzickú osobu — to však znamená, že konečná cena je o 20 % vyššia. Konkrétny príklad z Košíc: parkovacie miesto inzerované za 14 000 € bez DPH stojí v skutočnosti 17 220 € s DPH — rozdiel predstavuje 3 220 €. Pre aktuálny cenový prehľad parkovacích miest v Bratislave si pozrite samostatný článok.
Rovnaký princíp platí aj pri prenájme. Parkovacie miesto v novostavbe ZWIRN na Paríčkovej ulici v Bratislave sa prenajíma za 130 €/mesiac plus DPH. Reálny mesačný náklad pre nepodnikateľa je teda 156 €.
Kedy sa pri predaji parkovacieho miesta účtuje DPH 20 %?
Podľa § 38 zákona č. 222/2004 Z. z. o DPH platí jasné pravidlo: dodanie stavby alebo časti stavby do 5 rokov od kolaudácie je zdaniteľné plnenie. Podrobnosti nájdete v prehľade oslobodených činností na stránke Finančnej správy SR.
Parkovacie státie v bytovom dome sa považuje za „časť stavby" na účely DPH. Aktuálnu odbornú analýzu tejto problematiky ponúka článok o predaji parkovacieho miesta z pohľadu DPH v roku 2025. To znamená:
| Situácia | DPH režim |
|---|---|
| Novostavba (do 5 rokov od kolaudácie), developer je platiteľ DPH | DPH 20 % sa účtuje |
| Stavba staršia ako 5 rokov od kolaudácie | Oslobodenie od DPH je možné (§ 38 ods. 1) |
| Predávajúci nie je platiteľ DPH (napr. fyzická osoba) | DPH sa neúčtuje |
Kľúčové je teda poznať dátum kolaudácie a daňový status predávajúceho.
Je parkovacie miesto od developera s DPH alebo bez? Ako to zistiť
Jednoznačnú odpoveď nájdete v kúpnej zmluve a v cenníku projektu. Tu sú tri kroky na overenie:
- Pozrite sa na cenník projektu — hľadajte poznámku „cena bez DPH" alebo „+ DPH". Ak tam nie je, pýtajte sa písomne.
- Overte kolaudačný stav — ak stavba ešte nebola skolaudovaná alebo bola skolaudovaná pred menej ako 5 rokmi, DPH sa takmer určite účtuje.
- Skontrolujte IČ DPH developera — na stránke Finančnej správy SR si viete overiť, či je developer registrovaný ako platiteľ DPH. Ak áno a stavba je „nová", DPH sa účtuje.
Zmluva pri kúpe parkovacieho miesta by mala jasne uvádzať, či je cena s DPH alebo bez DPH, a podmienky jej zmeny. Prečítajte si aj sedem chýb pri kúpe parkovacieho miesta, ktoré môžete odhaliť ešte pred rezerváciou. Praktický príklad, kedy je parkovacie miesto z pohľadu DPH v praxi súčasťou bytu a kedy samostatným plnením, nájdete na portáli Daňové centrum.
Kúpa na firmu vs. kúpa ako občan: zásadný rozdiel v DPH
Pre firmu (platiteľa DPH), ktorá parkovacie miesto využíva na podnikanie, je DPH odpočítateľná položka. Firma zaplatí 20 % DPH, ale následne si ju odpočíta v daňovom priznaní. DPH je pre ňu len dočasný cash-flow náklad, nie definitívny výdavok. Podrobné podmienky odpočtu DPH pri kúpe nehnuteľnosti vysvetľuje portál Podnikajte.sk.
Viaceré inzeráty na Parking.sk túto výhodu zdôrazňujú — napríklad pri predaji vonkajšieho parkovacieho miesta v projekte Jegeho Alej 4 za 28 500 € je uvedená „možnosť odpočtu DPH pri kúpe na firmu".
Pre fyzickú osobu (nepodnikateľa) je DPH definitívny náklad. Žiadny odpočet nie je možný. Preto je pri porovnávaní ponúk kľúčové porovnávať vždy ceny s DPH. Vedieť, ako vyjednávať cenu parkovacieho miesta, vám môže pomôcť znížiť konečnú sumu.
Prečo je prenájom parkovacieho miesta vždy s DPH (na rozdiel od bytu)?
Toto je jeden z najčastejších omylov. Ľudia predpokladajú, že ak je nájom bytu oslobodený od DPH, bude oslobodený aj nájom garáže či parkovacieho miesta. Nie je.
Finančná správa SR jasne uvádza: „Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel podlieha dani z pridanej hodnoty bez ohľadu na postavenie odberateľa služby." Celé stanovisko o dodaní a nájme nehnuteľnosti podľa Finančnej správy SR si môžete prečítať na oficiálnom portáli.
Parkovacie priestory a miesta sú výslovnou výnimkou zo všeobecného oslobodenia nájmu nehnuteľnosti od DPH podľa § 38 ods. 3 zákona o DPH. Viac o tejto téme nájdete v článku o DPH pri prenájme parkovacieho miesta občanom firme.
Praktický dopad: mesačný nájom 100 € bez DPH v Petržalke vychádza na približne 123 € s DPH.
Ak prenajímateľ dosiahne obrat nad 50 000 € ročne, je povinný sa registrovať za platiteľa DPH do 5 pracovných dní. Pri obratu nad 62 500 € sa platiteľom stáva okamžite v deň prekročenia obratu. Podrobnosti o registrácii a ďalších povinnostiach nájdete v článku o daňových povinnostiach pri prenájme garáže. Užitočný prehľad o investičnom majetku a úprave odpočítanej DPH ponúka aj materiál SOHK o manažmente nehnuteľností z pohľadu DPH.
Kedy je predaj parkovacieho miesta od DPH oslobodený?
Oslobodenie od DPH pri predaji parkovacieho miesta je možné podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH, ak sú splnené dve podmienky súčasne:
- Od kolaudácie (alebo začatia prvého užívania) uplynulo viac ako 5 rokov.
- Predávajúci sa nerozhodne zdaňovať dobrovoľne (platiteľ DPH má túto možnosť).
To znamená, že ak kupujete parkovacie miesto od druhého vlastníka v projekte staršom ako 5 rokov, cena by mala byť bez DPH. Toto je zásadný cenový rozdiel oproti kúpe priamo od developera v novostavbe.
Podľa odborných materiálov sa parkovacie státie v bytovom dome zvyčajne posudzuje ako „časť stavby" a aplikuje sa rovnaký režim ako na byt či garáž v tom istom dome. Viac o tom, na čo si dať pozor pri kúpe parkovacieho miesta na predaj, nájdete v našom sprievodcovi.
Ako si v zmluve s developerom zabezpečiť konečnú cenu
- Vyžiadajte si písomnú ponuku s cenou vrátane DPH — nestačí ústny prísľub.
- Skontrolujte, či zmluva obsahuje klauzulu o DPH — mala by uvádzať základ dane, sadzbu DPH a celkovú sumu.
- Overte, či zmluva neobsahuje „cena sa môže zmeniť" — niektoré zmluvy obsahujú klauzulu o zmene DPH sadzby; v takom prípade sa konečná cena môže meniť.
- Požiadajte o faktúru s vyčíslenou DPH — ak kupujete na firmu, budete ju potrebovať na odpočet.
- Konzultujte s daňovým poradcom — najmä pri vyššej hodnote transakcie alebo pri kombinácii byt + garáž + parkovacie miesto.
Prečítajte si aj právne rady pri kúpe a prenájme garáže, kde nájdete komplexný prehľad zmluvných náležitostí.
Parking.sk tip
Hľadáte parkovacie miesto na kúpu alebo prenájom? Na portáli Parking.sk nájdete ponuky predaja aj prenájmu parkovacích miest a garáží z celého Slovenska — vrátane Bratislavy, Košíc, Trenčína a ďalších miest. Prezrite si aktuálne garáže a parkovacie miesta na predaj. Portál ponúka predaj, dlhodobý prenájom (nad 30 dní) aj krátkodobý prenájom (do 30 dní). Pri každom inzeráte si overte, či je cena uvedená s DPH alebo bez — a porovnajte ponuky, aby ste vedeli, koľko naozaj zaplatíte.
